いまは、複数の自治体の空き家バンクをチェックしながら、物件を探しています。
当初、田舎暮らし物件を空き家バンクで物件を探していると、物件価格の安さに目が眩んでしまいました。
だって、東京に住んでいると、中古住宅でも3000万円くらいするのに、それが安いものは100万円を切ってたりするし、1000万円も出せば綺麗で立派なお家が土地付きで買えるんですよ。舞い上がりました。
でも、探しているうちにわかってくるんですが、この物件価格だけは判断つかないお金がいっぱいあることがわかってきました。今回は、自分の経験を元に、この辺の話をまとめてみようと思います。
物件に住むまでの初期費用
物件情報がみつかった時点で、大体の物件には物件価格が判明しているとことがほとんどですし、大体はこの価格をみて買えるか買えないか？を見て、申込等の次のステップに進んでいくと思います。（「物件価格＝応相談」というのもありますが、ややこしいので、このケースは今回ははずしていきます。）
そして、次のステップが物件の内見となるのですが、内見のときにリフォーム代金を想定しないとあとで大変なことになります。なぜならば、特に空き家バンクに登録されている物件は、リフォームして価値を上げてから売るようなことはせず、生々しい空き家だったりするので、ある程度、リフォーム代金を想定しないと、それが自分の予算に合うのかさえわかりません。
自分なりの最低限度のリフォームを見極める
一般的に家のリフォームが必要な箇所は住んでみないとわからないところも多いので、いきなり完成形を考えるよりも、物件に住むまでの最低限度のリフォームを考えるのが得策だと考えます。
「物件に住むまでの最低限度のリフォーム代ってなんだろう？」
これは、人によって全く違うと思います。
極端な例をあげると、田舎物件を買ってDIYをする前提の人からは、最初はテントで生活しながらDIYで家を自分で住めるようにしていくのが当たり前みたいな話をよくうかがいました。つまり、DIYをガッツリやる気があるなら、物件に住むまでの最低限度のリフォーム代は0円です。また、テントで生活しなくても、「物件に足繁く通って、まず住めるようにDIYする」という手段もあります。
私のケースだと、住む前に、物件に足繁く通うことも、テント生活からはじめる大掛かりなDIYを自分でやるってことも考えませんでした。
なぜならば、物件が遠くにある（実際に物件の候補地は頻繁に通えない距離のものがほとんど）のと、現時点で住宅のDIYへの興味よりもエディブルガーデンをはじめたいという気持ちのほうがまさっているので、まずは住める程度のリフォームは手っ取り早くプロにまかせようと考えてるからです。
なので、物件を内見する際に、「引越しできる」チェックリストにあてこんでリフォーム箇所を特定して、時間的に可能であれば、それを元に後日リフォーム業者の方に概算見積もりをお願いすることにしてます。また、購入する意思を回答するまでに時間的な余裕がなければ、素人の自分がつけた多めの見積もり金額を足し込んで考えておくことにしています。
私の「引越しできる」チェックリスト：
- 雨漏りがあれば修理する
- 床が抜けていれば修理する
- 排水は合併浄化槽か下水
- 電気給湯器（風呂、台所）
- 家を木々が覆ってる場合の木々の整備
雨漏り
当たり前のようなのですが、これがあると住めないなと思ってます。そして、空き家バンクに登録されている物件には雨漏りはめずらしくもありません。
そしてなによりも、雨漏りって、とてもリフォーム代金のブレ幅がでかいです。60万円〜200万円くらい。よく調べてみないとわからないので、最悪200万円くらいかかるケースもあり得るかも？と思って物件をチェックしてました。
床
床はくまなく上に乗って歩いてみます。特に畳の場合、上からみただけではわからないのですが、上に乗ってみるとボコボコに凹んでたりします。畳ではなくて、下地の板が腐っていたり、割れていたりすることもあります。これも、生活の上でやだなと思ったポイントです。
畳部屋をフローリングにするなら、6畳で20万円くらいと見込んでました
排水
物件情報に、排水のことは、”浄化槽”だったり”専用”だったり”水洗”だったり、はっきりと表現されて書いていないことが多いのですが、これらの、ほとんどが単独浄化槽（または個別浄化槽）と呼ばれるものだったりします。
しかしながら、私の中で考えているのは生活排水の全てを流せる合併浄化槽か下水が選択肢です。
独浄化槽や汲み取り式は、トイレの部分だけなので、他の生活排水はどうしているの？って毎回チェックしてます。
そういうのって、近所付き合いとかもあるんで、気になっちゃうんですよ。
ということで、合併浄化槽の設置が必要な場合があり、その際には、250万円くらいかかるってみてます。そして、そこの自治体で合併浄化槽設置の補助金がでるのか？も重要なチェックポイントです。
給湯器
好きなときに準備をしなくてもシャワーが使いたいので給湯器が欲しいかったです。なので、電気かガスの給湯器は必須でした。そうしたら、台所も一緒にするよね。うん。ちゃんと使えるかどうかわからない灯油式の給湯器とかもありました。
これも設置費用に30~40万円くらいかかるんだろうと覚悟していました。
木の整備費用
一方、家の外側に目を向けると、家の日当たりおよび風通しを確保することが住むための前提です。なので、あまりにも日当たりや風通しの邪魔になる木が生えているなら、それを処分しようと考えてました。
根まで処分すると10万円くらい？枝を切る程度で住むなら自分でやることも考えています。
リフォーム見積もりについて
空き家バンク物件の場合、申込から決定までのスピードが求められたりするので、リフォーム業者の見積もりとってる時間がないケースもあります。そういうときには自分で概算を考えるしかないです。
まず、チェックリストを元に、家屋をチェックします。で、図面に気になる箇所を書き入れていきます。各の大体の値段を物件価格に足して、自分の中で初期費用を作り出します。実際には物件価格に100万円〜600万円を足したものになりそうな感じでした。
そもそも内見時に感覚で「こりゃアカン」と思ったものは買わないので、まずは感覚で気に入った物件のときだけで、「気に入ってるけれども、いざ住むとなったら、ここが気になるな。」程度の箇所をチェックして後でインターネットで相場の上限を見てみる程度で十分かなと思います。
見切りをつけて諦めるライン
素人見積もりでもプロの概算見積もりでも、築年数の古い物件を購入対象として初期費用を考えるときに大事なのは、とにかく資金に余裕を持すこと。ダメなら、とっとと諦めることだと考えてます。築年数が古いので住む前やリフォーム中にどんどんと問題がでてくることが考えられますので、資金に余裕のある状態で追加料金に備えておく必要があります。
私の場合、この諦めるラインは、物件代金＋素人見積もりのリフォーム代金の合計を700万円と決めてます。
これは実際に住むまでに必要な設備が700万円で収まった場合でも、住んでみてからリフォームがある程度必要だろうと想定すると、ぼんやりとその後のリフォーム代金を入れると1000万円という数字が見えてきて、1000万円を超えたあたりからは違う考えで物件探しをする必要があると考えているので、この700万円という金額を上限としています。
実はトータル1000万円を超えるならリフォームしないで住める築浅物件を探したほうがよいのではないか？と思っています。私の場合は古民家に住みたいわけでもなく、エディブルガーデンをするための土地が付いている物件がたまたま古民家だったりしていますので、自分のこだわりなら1000万円超えると覚悟した場合は築浅物件を探すのが得策なのです。ただ、いまはまだ1000万円を超える物件の内見には至るまでは出会ってません。
さらに1500万円に超えるとなると、DIYも含めて贅沢をいわなければ新築も見えてきたりします。
なので、「700万円払える」という意味ではなく、「700万円以下と700万円以上で自分の物件の探し方がかわる」ので、低価格帯の物件とリフォーム代金に700万円以上かけることは考えてませんでした。
住み始めたあとのリフォーム代金について
素人の私には、内見しただけでは、引越しをした後のリフォーム代金は想像もつきません。おそらくプロの知り合いを連れて行っても、内見程度じゃ全ての中身をチェックできはしないと思います。
もし、物件購入時に将来にわたってのリフォームの費用の見通しをつけたければ、内見時にプロの人を同席させて本格調査の上で全てのリフォーム代金の目処を立てるとか、リフォームをしなくてもよいコンディションのよい建物を探すとか、手段はあるとは思います。極端な話をすると、将来のリフォーム代金を気にするなら、空き家ではなく空き地を買って家を新築するのが最もよいと思います。
ただ、私にはそんな先のことを見通すだけの能力も、新築を立てる予算もありませんでした。
その結果、トータルな費用を安くしたいというよりも、いま使う費用を最低限に抑えつつ、将来起きるまだ見えないことに柔軟に対応するための方法として、最低限住むまでのリフォーム費用を考えたのです。
物件を買ったときにほぼ決まってしまうランニング費用
初期費用以外にも、人が家に住めばそれなりに毎月や毎年のランニング費用がかかります。多くのランニング費用は、人の工夫や設備で、安くしたり不要とするようにできることがありますし、使っている人が必要経費と割り切って払うなら何の問題もありません。
ただ、このランニング費用の中で、物件が買った時点でほぼ決まってしまって、自分ではコントロールできない費用がいくつかあります。これらは法律や地域の決まりごとなどで決まった金額を支払う以外の選択肢がほとんどないもので、 しかも物件に住んでいる限り支払う必要がある費用であるので、物件を買うときに事前にチェックしておくことにしました。
私が物件の内見前に調べている条件は下記のようものです。
- 固定資産税
- 浄化槽 or 下水道
- 管理費
- 自治会費
- プロパンガス
固定資産税
固定資産税は、物件価格とはまったく関係ありません。物件価格0円でも固定資産税はかかってきます。固定資産税は所有する土地と建物の評価額に税額をかけて算出されるため、物件価格に関係なく発生します。
私の場合は、空き家バンクの担当者の方に、内見時に、固定資産税がいくらになるのか？を聞いています。内見まで進んでいる状態で、空き家バンクの担当者の方が役所の方の場合だと、快く調べていただけました。
浄化槽 or 下水道
都市部に住んでいると、下水道料金というのは、あまり気にならない金額なのですが、下水道が整備されていない場所にある物件になると、基本的には浄化槽が必要となります。（汲み取りトイレというケースもあるのですが、私は選択肢としていれませんでした）
浄化槽には、数種類あるのですが、初期費用として合併浄化槽の設置工事、ランニングにて浄化槽のメンテナンス費用がかかります。（メンテナンスは、法律で義務付けられています）
私が空き家バンクで見つけた物件に浄化槽が設置されている場合の多くは、単独浄化槽でした。生活排水全般を浄化槽処理をする場合は、合併浄化槽の設置を必要とするので、それだけ初期費用がかさむことになります。
なので、物件価格を見るときに、排水が浄化槽の場合だと、私は、初期費用200〜250万円、ランニング 10万円/年 を基準として物件価格に上乗せして考えるようにしてました。（合併浄化槽設置については、自治体の補助金がでることも多くあるので、その場合はそれを差し引く）
また、別荘地にある物件の場合は、共同で別荘地内の大きな浄化槽で処理されるケースがあるようです。
管理費
これは別荘地にある物件のケースなのですが、別荘地にあると管理費が別途かかります。別荘地によって管理費はさまざまなのですが、だいたい年間５万円〜１０万円くらいの幅でかかるようでした。
別荘地の物件を買うときは、かならずこの費用を払わなくてならないので、気をつけてます。
自治会費
物件を内見するときに、念の為、自治会費も聞くようにしています。もし、自分が払えないような金額だったら、その地域に住む方々とうまくやってけませんので、自治会への加入はしておきたいと考えています。
私が実際に聴いた限りでは、1000円/月 以下のものばっかりだったですので、いまのところ杞憂に終わってます。
プロパンガス
普通にその地域が都市ガスでなければ、ほぼプロパンガスを使うことになるのですが、料金については都市ガスと比べてすごい高いことに気づきました。
プロパンガス料金の適正価格2021 （一般社団法人プロパンガス料金消費者協会）
正直、ここは、少し初期費用がかかりますが、オール電化もありかも知れないと考えてます。
ただし、災害で停電の時なんかを考えると、プロパンガスもありだなぁなんて、もやもやする部分もあります。
ここに書いてはいるものの、これは住んでみてから考えるかもしれません。
こだわりポイント
こうやって改めてまとめると、私の場合は、水回り、特に”浄化槽”がもっとも注意すべきこだわりポイントであることがわかりました。合併浄化槽の設置に最大250万円の初期費用と10万円/年のランニング費用をかけてでも、合併浄化槽にするつもりです。これが下水道ならもっといいかもしれません。
なんだろう？ 幼少期に汲み取り便所だったからからかな、その経験があるだけにいまさら汲み取りに戻れないと感じているのかもしれません。
さらに、現時点での700万円の初期費用の上限から 250万円の合併浄化槽台を引くと、物件価格とそれ以外に使えるリフォームの値段が大体見えてきました。これで、物件の価格帯も絞られてきた感じです。
最後に
ここに挙げたのは、物件の場所や地域、設備やコンディションにより変わってくる費用と私のケースでのお金の考え方です。内見のときにチェックすることで、あとあと困ることが少なくなると思います。
いいかえると、最低限のリフォーム代と法律上のランニング費用は、物件の内見のときにある程度は素人でも判断できるという考えです。その素人考えで高いと思ったら、その物件には縁がなかったと考えられるし、まぁ、いいんじゃないかと思えたら、その物件のご縁を大事に申し込んでみようと思ってます。
「お金の問題じゃない」なんていいながら、数千万円単位で物事を考えられる財力があれば、こんな細かいことは気にしないのかもしれません。
また、古民家自体に興味があってリフォームをしてでも住みたい人は、別の考え方があって、古民家に数千万円のリフォーム代をかけるようです。
いろんな立場や状況ってあるので、一概にどうこうではなく、私のケースが何かの参考になればと思い、まとめてみました。
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