事前に知っておいて損はない法律
空き家バンクの物件を探す際に、事前に知っておいて損はしない法律がいくつかあります。もちろん、住宅の取引となるので、建築基準法や宅地建物取引業法などの法律もあるのですが、それは、不動産業者の方を仲介に入れることである程度トラブルを未然に防ぐことができます。
そして、ここであげるのは、私個人が物件情報からは読み取れなくて、内見をして物件を申し込みまでに話を進めるのに、知っておいて損はしないと思った法律です。もし、事前に物件の法律に対する対応状況を知ってたら、その物件を候補に入れないことも十分あり得ると思ったものです。
注意：私は法律の専門家ではなく、正式な法律の解釈について何一つ断言できる立場にありません。それに他にもあるかも知れませんので、物件の購入を決めるときに気になる人は法律に詳しい専門家に相談してみてください。
農地法について
空き家物件に農地が付属している場合があります。この農地を取得できるかできないかは、各自治体の農業委員会という組織の許可が下りるか下りないか？というところで決まります。つまり、売主と買主との合意形成だけでは農地の取引ができないというのが、この農地法の制限です。
空き家バンクに登録されている物件に付属している農地の取引については、多くの自治体では条件緩和されていて、非農家の人の家庭菜園目的でも農業委員会の許可がおりるのですが、それもその自治体の農業委員会で緩和（空き家に付随した農地の別段の面積の設定）することを決めている場合のみになります。
農業を営む人ならこの法律への対応方法はよくご存知だと思いますが、農家でない人が農地付きの物件を買えないケースも多々あります。物件情報には、そこまでは詳しく書いてませんので、農地付きの空き家物件の場合は、その物件の存在する農業委員会の許可が下りるのか？を事前に調べておいたほうがよいです。仲介してくれている不動産業者やその地域の農業委員会に問い合わせて、その自治体における農地付き空き家の取得状況を聞くのも一つの手段です。
土砂法について
田舎暮らしの物件についての多くは、山の中や山の周辺にあったりします。この立地条件に関係することが多い法律に土砂法という法律があります。
この土砂法では、物件の敷地が土砂災害特別警戒区域（いわゆるレッドゾーン）に入っている場合に、再建築不可などの制限を受けるケースがありますので、気になる人は気にしておいたほうがよいです。
この条件に当てはまる場合は、仲介してくれる不動産業者がいるケースでは、契約時に重要事項説明にする義務があります。
なので、仲介業者を通している限り、知らないからといっても、最後まで知らされないまま契約してしまうということはありませんが、重要事項説明にいたるまでの購入プロセスや調整などにも関係者の方に動いていただくことになります。
私のケースでは、再建築不可の宅地を購入しないと決めていましたので、重要事項説明にいたるまで契約プロセスが進んでから知らされても辛いものがありますし、事前に知っていたら購入候補にも入れないと考えていますので、事前にそのことを知っておく必要がありました。
というわけでは、空き家バンクの担当者の方や不動産業者の方に事前に聞いておくか、その都道府県の土砂災害警戒区域マップを調べて物件の敷地がどうなっているのか？をチェックしておいたほうがよいと思います。
浄化槽法について
以前の書き込みでも、浄化槽の話を書きましたが、浄化槽の設置に関して法律がありまして、それが浄化槽法です。
この法律では、浄化槽の点検の義務や合併浄化槽への変更が必要となることもあり、これは初期のリフォーム予算やランニング費用に大きく影響しますので、その地域の事情について、空き家バンクの担当者の方や不動産業者の方に事前に聞いておくのがよいと思います。
まとめ
以上、私が空き家バンクの物件を探すときに気になった法律でした。
まだ、物件の契約まで行きついていないので、この先、もっと出てくるかも知れません。
地方の物件探しをしていると、法律というのは、本当に難しいなと考えるようになりました。
なぜならば、ここに出てくる法律って一律的に日本全国に適用されたりするんですが、その法律ができたからといって、日本全国一律にすぐ変われるものではないなと実感してきたからです。
例えば、農地法については、地方の自治体レベルで存在する農業委員会で最終的な判断をすることになっていて、地域に決定権が委ねられていたりします。それゆえ、各々の自治体での運用状況は微妙にちがってきます。
また、土砂法で定められたレッドゾーンなんかは、公共の調査を経て、いまそこに人が住んでいる場所がレッドゾーンに指定されたりします。その場所に住んでいる人に立ち退きを迫るまでの強制力はないようです。さらにいうと、実際に近年の大雨のときに土砂災害が実際に発生していた場所がレッドゾーンにあたっていたのか？はまた別の話になります。そうなると、単なる確率の問題でしかないので、気にしない人もいると思います。
浄化槽法に関しては、全国一律に、現在住んでいる人々に合併浄化槽や下水に変更させるだけの資金提供も強制力もなく、各自治体で補助金を出すので出来うる限り変更してくださいという現状みたいです。持ち主が変わるときに変更する義務がある自治体もあるようです。
都市部に住んでいると、法律については準拠するまでのスピードがすごい速くて、すぐに変化対応します。そして、ここにあげた法律は都市部ではほとんど気しなくても生きていけます。
一方で、田舎物件に関係してくる法律は、既に住んでいる人達や物件を持っている家主さんの立場になると、守りたくともすぐに変化適応できない事情のあるものも多いなと感じました。
それだけに、地域の特色が出てきます。それを受けて、もともと「地域にあまりこだわらずに物件を探そう」と思ってた私の移住候補地は、さらに絞られてくることになってきました。
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