農地付き空き家バンク物件の内見申し込みからの売買契約手続きまでのプロセス

こんにちは。折々の時折のたけです。

エディブルガーデンを作りたいとの思いで探している移住物件ですが、2021年12月現在、農地付き空き家バンク物件の売買契約が進んでいます。

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まだ、契約は完了していないので、油断はできない状況なのですが、なんとか農地取得のための農業委員会への申請までは漕ぎ着けたので、ここまでのプロセスを振り返ってみます。

事前準備期間
購入までのプロセス
ポイント
ここまでのまとめ

事前準備期間

該当の希望物件がある地域の移住窓口との方々とは、実際の契約プロセスが開始される前の段階で、事前にやり取りさせていただいておりました。

移住窓口への相談（2021/8月初旬）
当時の購入希望物件についての相談（2021/8月初旬）
空き家バンク利用登録申込（2021/8月初旬）

当時、別の物件を空き家バンクのWEBサイトで見つけていたので、それを希望する旨をお伝えした上で、まずは現地の人と話してみようということで、まずは、オンラインで移住相談をしています。

このオンライン相談ときに、

希望物件への申し込みが先着順で自分が７番目であること
内見以外にも、とにかく現地に滞在してみることを担当の方も自分も希望していること
コロナ禍の緊急事態宣言中で現地に行けないこと

などがはっきりしたので、当時の購入希望物件を申し込んでも購入できる可能性が薄いことはわかりました。

しかしながら、オンライン相談を担当していただいた方がとても親切に対応していただけたので、この地域のことに興味が出てきて、この地域に移住する意思があることを先方に明確に示すためにも、その地域の空き家バンク利用登録申込をすることにしました。

購入までのプロセス

その後、しばらくの間、空き家バンクのWEBサイトで物件を探している日々が続いていたある日、掲載された希望物件を見つけて即時に内見希望の申込をしました。

内見希望から契約までに予想以上にすごい時間がかかっています。私のケースでは約４ヶ月です。下記がそのプロセスとスケジュールです。

希望物件を空き家バンクのWEBサイトにて発見(2021/10月初旬）
希望物件の内見希望を移住窓口へ連絡（2021/10月初旬）
物件の内見 (2021/10月下旬)
リフォーム見積書受領（2021/11月中旬）
買付証明書の提出（2021/11月中旬）
契約書面受領（2021/12月中旬）
農業委員会への申請（2021/12月中旬）←イマココ
農業委員会承認（2022/1月中旬予定）
物件購入契約（2022/1月下旬予定）
物件引き渡し（2022/1月下旬予定）

ここで、内見希望の申込から物件の内見までに３週間程度かかりました。

ちょうど、コロナ禍の緊急事態宣言が解除されたタイミングまで待つ必要性があったことで、自分の仕事のスケジュール調整を同時並行に進めながら、３週間後に無事現地での内見と２週間の滞在を両立させることができました。（プロセス1〜3の約１ヶ月）

また、幸運なことに内見希望申込の先着順が１番目となっていたことから、私が内見したのちに購入意思表示を固めるまでに時間をいただけることになり、少し時間的な余裕ができたことで、現地のリフォーム業者の方に見積をいただいてから判断するという条件で進めることができました。（プロセス3〜5までの１ヶ月）

その後の農業委員会への農地取得についての申請までの１ヶ月は、売主さんと不動産業者さんとの間での契約内容や書面準備の時間です。（プロセス5〜7までの１ヶ月）

このあと、農業委員会での承認がおりたら、物件購入契約書を交わす予定となっています。これは、私が農業委員会での承認がおりることを条件を購入条件として提示したために必要となる時間となります。(プロセス7〜10までの１ヶ月）

ポイント

事前の移住窓口担当の方々とのやりとり

事前の移住窓口の担当の方々とやりとりしていた大きな収穫としては、この地域では申込を内見希望の先着順に処理してくれるということがわかったのです。コロナ禍で混乱を避けるための措置であったのかも知れません。

自分の場合は、現在住んでいる東京都から気軽に行けない地域だったため、内見と２週間程度の現地滞在をセットで考えていました。それゆえに、仕事の調整も含めると内見までには１〜２週間くらいは時間が必要となり、内見希望日がどうしてもワンテンポ遅れてしまいます。

もし、内見した上での購入意思表示（不動産買付証明書等の提出等）順で処理が進んでしまう地域のルールだと、複数の内見希望者がいた場合には、どうしても購入意思表示までのスタートダッシュが遅れてしまうという状態だったので、内見希望の申込順で処理してくれるのはとてもありがたいことだったのです。

また、空き家バンク利用登録申込をしておくことで、その後の担当の方とのやりとりはスムーズに行くようになり、気軽に色々と相談に乗ってもらえることになりました。

ただし、優先順位があるとは言っても、１〜２週間程度の話になり、長い期間、その物件をキープできる訳ではありません。その辺の事情を移住窓口の担当の方と事前に相談しておいたことでスムーズに物事が進んだのだと思います。

リフォーム見積

現地で内見をして、その日のうちに、前向きに検討することを前提に、この物件の購入までのプロセスを相談しました。

今回リフォームを業者さんに頼んだのは、リフォーム箇所が思ったより多かった。。。。というのと、物件見学の当時はついつい色々リフォームしたくなる心をおさえながら、時間をかけて客観的に判断したかったというのが主な理由です。

不動産業者の方を通して、リフォーム業者の方にざっくりとした見積もりをお願いしてその後の費用感を見てから判断させてもらえる時間をいただけるように事前に相談しておいたのが良かったと思います。

あと、リフォームをする際にできるだけ現地のリフォーム業者の方にお願いしたいという思いもありましたので、リフォーム見積を取得できる時間がとれて現地の相場が判明したのはラッキーでした。

そして、実際に、この概算金額の全ては予算内に収まりませんでした。内見時に判明して指定したリフォーム箇所だけでなく、今後の予算外の支出もあり得ることも考慮していたので、この時点で予算内に収まらないのでは困難を伴うことが予想されます。

それでも、リフォーム箇所を最低限に絞り込んで、DIYも視野にいれて行くこととでなんとか折り合いがつきそうだったので、この物件を購入することを決心しました。

買付証明書の特記事項

買付証明書というのは、その対象の不動産を購入する意思があることを、金額と共に正式に書面で提出する書類で、それを不動産業者さんに提出することで、その後の取引を不動産業者さんがすすめてくれるというものだそうです。

そこに、特記事項という項目がありまして、こちらの購入条件などを記述するのですが、私の場合は「付随する農地の取得について、農業委員会の許可がおりること」と特記事項に書いて提出しました。

農業委員会の許可がでなかったら、農地の取得ができないので、本末転倒になってしまうのがその理由です。

このことは、農業委員会の審査と並行して行っている契約手続きにおいて重要なことでありますので、物件の売買契約書にも記述していただいております。

買付証明書提出から契約書類受領までの時間

買付証明書提出から契約書類受領までに１ヶ月程度かかりました。

これは、売主さんと不動産業者さんの間で、書面を用意するのに必要な期間だとの説明を受けました。物件の売主さんも遠方にいらっしゃるということで、郵送等にも時間がかかり、不動産業者さんに大活躍していただいた期間です。

送られてきた書類の厚さの合計が1cmほどあったのを見て、この期間が必要だった理由に納得いたしました。

重要事項説明書の中身

実際にもらった契約書類の中で、もっとも気になっていたのが、「重要事項説明書」です。

ここに自分が許容できない制限が含まれていると、今回の契約はこれ以上すすめられないことになります。

５６法令のうち、「景観法」と「農地法」に制限を受けることがわかります。

「農地法」は事前にわかっていたことだし、「景観法」も商業施設などを建築しないかぎり大きな問題ではないとわかりましたので、許容範囲です。

また、宅地部分ではなく農地の１部分が「土砂災害特別警戒区域」に入っていることが、ここで初めて判明しました。これは、ここまでのプロセスでは誰からも何の提示もなかったのですが、宅地ではないために事前に言うまでもないと判断されたのか、それとも、農地の話なので再建築不可などの具体的な「土砂災害特別警戒区域」の制限にはあまり関係ないことから重要視されていなかったのかはわかりません。

気になる人は事前のチェック項目として聞いておいたほうがよいと思います。

自分の場合は、実際の農地を見学した後であり、小さい土砂災害があったときの被害ケースは想像できましたので、自己判断の上で農地の「土砂災害特別警戒区域」はあまり気にしないで、契約をそのまま進めることにしました。

ざっくりいうと、山林に隣接する農地は大体そんなもんかと。。。農地のある場所が高い崖下でもない限りは、進めようかなと思った次第です。

ここまでのまとめ

まだ、農業委員会の承認が下りていないので、最終的な契約までは進んでいないのですが、空き家バンクの登録と物件探しで２ヶ月、その後の契約プロセスで４ヶ月というのがここまでかかる日数でした。

契約まで、あと一息です。

自治体によって対応は様々なのですが、一つの参考になればと思います。